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住宅ローンの種類

住宅ローンは他のローンとは違って、これから何十年もの間返済していくものです。そのため、ちょっとした金利の差が大きな返済額の差を生みます。

住宅ローンは大きく分けると、公的融資と民間融資の二つに分けられ、以前は「住宅金融公庫融資」や「年金融資」などの公的融資を優先にローンを組んだ後、民間融資でローンを組むのが最も安全で有効的なローンの組み方でした。

しかし2007年(平成19年)3月に従来の一般個人向け融資であった住宅金融公庫融資が廃止となり、独立行政法人・住宅金融支援機構に移行されたことで、政府の監督のもとで独占して行う機関となりました。
その中で「フラット35」を含めた住宅ローンを組むことが一般的になりました。

住宅ローンの種類と特徴

現在では①民間(銀行)ローン ②フラット35 ③公的融資 が代表的な住宅ローンになっています。

銀行ローンには3タイプの金利がある

銀行ローンの主な金利タイプには、固定金利型、固定金利選択型、そして変動金利型の3タイプがあります。
通常は固定金利型や固定金利選択型から選択する金融機関が多いですが、 固定金利型のみ扱うところもあります。

固定金利型は、契約時点で借入期間中の金利が固定されるタイプ(全期間一律タイプ)と、11年目以降金利が、当初の10年間より高い金利となるタイプのものがあります。

このようなタイプは毎月の返済額が固定されるため、金利が例え上がったとしても関係なく安心して利用できる点や、将来的な返済内容が既に分かっているため、家計への将来的な計画が立てられやすいと言ったメリットがある反面、変動金利型よりも高めの金利で設定されていることがデメリットとなります。

固定金利選択型は、借り入れ当初から2年、3年、5年、10年、15年などの一定期間中の金利が固定されるタイプで、固定金利期間が短かければ短いほど当初の金利が低くなります。
更に終了した後には、変動金利型はもちろんのこと、もう一度固定金利選択型を選ぶこともでき、その時点の金利でその後の毎回の返済額が再計算されるのが特徴となっています。
ただし、もしも大幅に金利が上昇すれば返済額が膨れ上がる可能もあります。

最後に変動金利型ですが、変動金利型は短期プライムレートにあわせて、毎年4月1日と10月1日の年2回、金利が見直しされるため、金利変動の影響を一番に受けやすいタイプです。
この変動金利の場合は金利が変わっても、5年間は影響は出ません。しかし金利が変わるということは、返済額が変わってしまうため、デメリットとして返済計画が立てづらい点が挙げられます。

フラット35は長期固定金利で人気上昇中

フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携した住宅ローンで、借入期間が15年以上(60歳以上の場合は10年以上)、最長35年の長期固定金利と、金利上昇を心配することなく安心して利用できるローンです。

フラット35は銀行や信用金庫、信用組合、労働金庫、JA(農協)の他に住宅ローン専門会社や生命・損害保険会社、ノンバンク(信販・クレジット会社など)なども扱っています。

長期固定金利で他の民間ローンと比べると確かに金利は低いフラット35ですが、一つだけ民間ローンと比べた時の唯一のデメリットと言えば団体信用生命保険(団信)の保険料です。
この団信はもちろん、民間ローンでお金を借りたとしても加入しているので払わなくてはいけません。

しかし、民間ローンでは保険料は金利に含まれているため、あえて利用者が直接支払うことはないのです。

一方フラット35で借りて団信に加入した場合(加入は任意)、毎年保険料を負担しなければなりません。
団信の保険料は、借入金利3%の場合のだいたいの目安として、1,000万円あたり35,800円となります。

支払いは年払いで年々残高に合わせて下がっていきますが、もしも3,000万円の融資を受けた人ならば、最初は年間10万円以上もの保険料を払うことになり、住宅ローンを抱える上に団信の保険料の支払いは家計にとっては大きな負担に感じるでしょう。

そのため目先の金利だけで決めることなく、それぞれ取り扱っている金融機関によって変わってくるため、じっくり比較検討してから住宅ローンの融資先を決めるとよいでしょう。

公的融資は会社員が利用できる財形住宅ローン

公的融資には県や市町村などの地方自治体が行う自治体融資や、会社員や公務員を対象とした財形住宅貯蓄や財形年金貯蓄などをしている人が対象となる財形住宅融資があります。

自治体融資は自治体によって申込み条件は異なりますが、一般的にはその自治体に一定期間以上、居住または勤務していることや住民税を滞納していないことなどの条件を定めていることが多いようです。

財形住宅融資は「一般財形」「財形住宅」「財形年金」3種類のどれかに給与や賞与から天引きで積立て、すなわち1年以上継続して財形貯蓄をして、50万円以上の残高がある人が利用できます。

利用限度額は、財形貯蓄残高の10倍の額か、最高4,000万円までのどちらか少ない金額まで借り入れが可能です。
また民間金融機関の融資や「フラット35」と併せて融資を受けることもできます。

住宅ローンを選ぶ3つのポイント

住宅ローンを選ぶにはどうしても外せないポイントがいくつかあります。
次のポイントをおさえながら選択することをおすすめします。

総返済額で選ぶ

住宅ローンにかかる費用は金利だけではありません。フラット35のように毎月のローンの他に年1回の保険料が必要となったり、無料の銀行もあれば0.2%の金利が追加される銀行もあります。
そのため、単に金利が低いだけで決めるのではなく手数料や諸費用なども加味した総返済額をみながら比較することが大切です。

余裕のある返済計画を立てる

人生最大の買い物となる住宅ローンは返済期間も何十年と続きます。

そのため、長い返済期間の間の様々なリスク、例えばですが突然のリストラによる収入減リスクや、病気・事故による返済不能リスク、不動産が下落・金利が上昇するリスクなどを考えることが大切であり、極力排除できる住宅ローン選びも重要になってきます。

人生においてそういったリスクとは常に隣り合わせであることを考えた上で無理のない返済計画を立てることが大切です。

住宅ローンの数をできるだけ少なくする

利用する住宅ローンの数を増やせば、それだけ契約に関わる事務手数料や諸費用が多く、手間とお金の負担も重なります。
そのため、ローンを組むときはなるべく数を減らし、できれば1ヶ所、多くても2ヶ所などで組めるように考えるといいでしょう。


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